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새 아파트에 입주했는데 변기 고장, 주방후드 불량, 바닥 하자 등 문제가 생겼다면 누구에게 책임을 물어야 할까요?
입주민들은 당연히 건설사나 조합이 해결해 줄 것이라고 생각하지만, 정작 요청하면 건설사와 조합이 서로 책임을 떠넘기며 보수를 미루는 경우가 많습니다.
이럴 때 어떻게 해야 할까요? 이러한 사례에 대한 국토교통부의 공식 답변(2024.11.8)을 바탕으로 해결 방법을 정리해 드리겠습니다!
1. 신축 아파트 하자보수, 누가 책임져야 할까?
✅ 아파트 하자보수의 기본 원칙
신축 아파트에서 발생하는 하자(공사나 설비의 결함)는 법적으로 건설사가 책임지고 보수해야 합니다.
📌 관련 법령: 「공동주택관리법」 제36조(하자담보책임)
👉 즉, 하자보수는 건설사가 해야 하며, 입주민들이 직접 해결할 문제가 아닙니다.
✅ 조합과 건설사는 서로 책임을 미룰 수 있을까?
아파트를 분양한 사업주체(건설사 또는 조합)는 하자에 대한 담보책임을 집니다.
- 「공동주택관리법」 제37조에 따르면, 사업주체(건설사)는 하자 발생 시 이를 보수해야 할 의무가 있습니다.
- 설령 조합이 공사를 발주했다고 해도, 하자보수 책임은 건설사가 집니다.
📌 따라서, 건설사와 조합이 서로 책임을 미루는 것은 법적으로 정당하지 않습니다.
2. 하자보수를 요청했는데 거부당하면?
✅ ① 우선, 건설사에 공식적으로 하자보수 요청하기
입주자(또는 입주자대표회의)는 건설사에 하자보수 신청을 공식적으로 해야 합니다.
- 요청 방법: 내용증명 우편 또는 공식 문서(이메일, 팩스)로 요청
- 요청 시 사진, 동영상 등 증빙자료 포함
📌 비공식적인 전화나 방문 요청은 추후 증거로 인정받기 어려울 수 있으니, 반드시 문서로 남겨야 합니다.
✅ ② 건설사가 보수를 미루거나 거부하면? → 관할 지방자치단체에 신고
「공동주택관리법」 제37조제5항에 따르면, 건설사가 정당한 사유 없이 하자보수를 거부하면 관할 지방자치단체(구청, 시청)에 신고할 수 있습니다.
- 시장, 군수, 구청장은 건설사에 시정 명령을 내릴 권한이 있습니다.
- 신고 방법: 관할 구청 주택과 또는 건축과 방문 / 국민신문고 민원 접수
📌 지자체가 나서면 건설사가 더 이상 버티기 어렵습니다.
✅ ③ 그래도 해결되지 않는다면? → '하자심사분쟁조정위원회' 신청하기
건설사가 끝까지 버티거나, 조합과 분쟁이 심해지면 국토교통부에서 운영하는 '하자심사분쟁조정위원회'를 이용하면 됩니다.
하자심사분쟁조정위원회란?
- 하자보수 분쟁을 공정하고 신속하게 해결하기 위한 국토교통부 산하 기관
- 변호사, 건축사, 기술 전문가 등으로 구성된 전문가들이 하자 여부와 보수 책임을 판단
- 건설사가 분쟁 조정 결과를 따르지 않을 경우, 법적 조치를 취할 수 있음
📌 문의 방법:
📞 전화: 031-910-4200
🌐 홈페이지: 하자심사분쟁조정위원회
👉 하자보수를 거부당했을 경우, 반드시 이 기관을 활용하세요!
3. 신축 아파트 하자보수, 법적 대응이 필요할까?
일반적으로는 건설사와 협의하면 하자보수가 진행되지만, 일부 건설사는 끝까지 버티기도 합니다.
이럴 경우, 다음과 같은 법적 대응이 가능합니다.
✅ ① 법원에 '하자보수 이행청구' 소송 제기
- 건설사가 끝까지 하자보수를 거부하면 법원에 하자보수 이행청구 소송을 제기할 수 있습니다.
- 변호사 상담 후 진행하는 것이 좋으며, 소송 비용이 부담된다면 대한법률구조공단(☎ 132)에서 무료 상담을 받을 수 있습니다.
✅ ② 입주민 공동 대응 (집단 소송 및 민원 제기)
- 입주자대표회의 차원에서 공동 대응하면 더 강력한 법적 조치가 가능합니다.
- 지방자치단체, 국토부 등에 집단 민원 접수하면 더 빠르게 해결될 가능성이 높습니다.
📌 건설사가 하자보수를 거부한다면, 반드시 전문가의 도움을 받아야 합니다!
4. 결론: 신축 아파트 하자보수, 어떻게 해결해야 할까?
✅ 1. 하자가 발생하면 먼저 건설사에 공식적으로 요청 (문서로 증빙 남길 것!)
✅ 2. 건설사가 거부하면 관할 지방자치단체(구청, 시청)에 신고
✅ 3. 그래도 해결되지 않으면 '하자심사분쟁조정위원회'에 신청
✅ 4. 최종적으로 법적 대응 고려 (하자보수 이행청구 소송, 집단 소송 등)
건설사와 조합이 서로 책임을 미루더라도, 입주민들은 포기할 필요가 없습니다.
국토교통부의 공식 지원 기관과 법적 절차를 활용하면 반드시 해결할 수 있습니다!
📢 "하자보수를 거부당했다면? '하자심사분쟁조정위원회'를 적극 활용하세요!"
📞 문의: 국토교통부 주택건설공급과 ☎ 044-201-3377
🌐 하자심사분쟁조정위원회: http://www.adc.go.kr
🚨 새 아파트 하자, 혼자 끙끙 앓지 말고, 법이 보장하는 권리를 적극적으로 활용하세요! 🚨
