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안녕하세요. 컨설턴트 노마드입니다. 이사철을 앞두고 임대차 계약의 재계약 및 계약갱신과 관련된 국민들의 문의가 증가하고 있습니다. 지난해 국토교통부(주택토지실 주택정책관 주택임대차기획팀)는 이에 대한 공식적인 유권해석을 공지(2024.11.9)한 바 있습니다. 특히, 1년 임대차 계약이 묵시적으로 연장된 후, 임차인이 새로운 2년 계약을 주장할 수 있는 법적 근거가 있는지에 대해 많은 관심이 집중되고 있어 국토교통부의 유권해석 내용을 다시 정리하여 포스팅합니다.
1. 주택임대차보호법에 따른 계약기간 원칙
① 기본 원칙: 임대차 계약 기간은 최소 2년
- 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따르면, 임대차 계약을 2년 미만으로 체결한 경우에도 계약기간은 2년으로 간주됩니다.
- 하지만, 임차인은 스스로 2년 미만의 기간이 유효하다고 주장할 수 있음을 명시하고 있습니다.
📌 즉, 계약서에 1년 계약으로 명시되어 있어도 법적으로는 2년 계약으로 인정됩니다.
📌 다만, 임차인이 1년 계약이 유효함을 주장할 경우 이를 인정할 수 있습니다.
2. 대법원 판례에 따른 법적 해석
대법원 판결(91다5551, 5558)에 따르면,
- 임차인이 1년 계약을 주장할 수 있는 경우는 계약이 종료되었음을 이유로 보증금 반환 등을 요구하는 경우에 한정됩니다.
- 그러나, 임차인이 1년 계약이 만료된 후 '묵시적 갱신'을 이유로 새로운 2년 계약을 주장하는 것은 인정되지 않습니다.
📌 즉, 최초 1년 계약이 만료된 후 자동으로 2년 계약이 성립된다고 볼 수 없습니다.
3. 1년 계약이 묵시적으로 갱신되었을 경우, 새로운 2년 계약이 보장될까?
① 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조)
- 계약 만료 후 임대인과 임차인 모두 별다른 의사표시 없이 거주를 계속하는 경우, 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.
- 묵시적 갱신이 된 경우, 계약기간은 기존 계약과 동일한 기간으로 연장됩니다.
- 하지만, 법적으로 보장되는 최소 임대차 기간(2년)이 다시 적용되지는 않습니다.
📌 즉, 1년 계약이 끝난 후 자동 연장이 되었다고 해도, 임차인이 이를 근거로 다시 2년 계약을 주장할 수는 없습니다.
② 차임 조정과 재계약 여부
- 주택임대차보호법 제7조에서는 차임 조정(임대료 증액 또는 감액)에 대한 협의 가능성을 명시하고 있습니다.
- 다만, 차임 조정이 이루어졌다고 해서 자동으로 새로운 계약이 성립되는 것은 아닙니다.
- 재계약이 성립되었는지는 당사자 간 계약 의사 및 구체적인 사실관계에 따라 법리적 판단이 필요합니다.
📌 따라서, 단순한 차임 증액이나 감액이 계약 갱신을 의미하는 것은 아니며, 별도의 계약 체결 여부를 명확히 해야 합니다.
4. 실무적으로 주의해야 할 사항
임차인과 임대인 모두 계약과 관련하여 아래 사항을 명확히 하는 것이 중요합니다.
① 계약 만료 전에 계약 연장 여부를 서면으로 확인하기
- 계약 만료 1~2개월 전 임대인과 임차인이 계약 갱신 여부를 협의해야 합니다.
- 묵시적 갱신을 원하는 경우에도 임대인의 의사를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.
② 차임 조정이 재계약을 의미하는 것은 아님
- 차임 조정이 계약 갱신을 의미하는 것이 아니므로, 재계약을 원한다면 명확한 서면 계약이 필요합니다.
③ 묵시적 갱신의 계약기간은 기존 계약과 동일
- 1년 계약이 자동 연장되면 1년 단위로 연장되며, 새로운 2년 계약이 자동 성립하지 않음을 유의해야 합니다.
5. 분쟁 발생 시 상담 및 조정 방법
계약 갱신 여부, 임대료 조정, 계약 기간과 관련하여 분쟁이 발생할 경우 다음 기관에서 상담 및 조정을 받을 수 있습니다.
📌 법률 상담 및 분쟁 조정 기관
- 대한법률구조공단 콜센터 ☎ 132
- 주택임대차분쟁조정위원회 ☎ 1644-5599
추가 법적 해석이 필요한 경우 변호사 상담 또는 법률구조공단을 이용하시는 것을 권장드립니다.
6. 결론: 임차인이 새로운 2년 계약을 자동으로 주장할 수 있는가?
❌ 불가능합니다.
- 주택임대차보호법 제4조에 따라 최초 계약이 1년으로 체결되었다면 2년으로 인정됩니다.
- 묵시적 갱신이 발생해도 기존 계약 기간(1년)과 동일하게 연장될 뿐, 새로운 2년 계약이 자동으로 인정되지 않습니다.
- 차임 조정이 이루어졌다고 해서 재계약이 성립된다고 단정할 수 없으며, 계약 체결 여부는 구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.
👉 따라서, 임차인은 계약이 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 새로운 2년 계약을 자동으로 주장할 법적 근거가 없습니다.
👉 계약 갱신 여부를 명확히 하려면 임대인과 협의 후 서면으로 계약을 체결하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
📢 추가 문의 안내
📞 국토교통부 주택임대차기획팀 ☎ OOO-OOO-OOOO
📞 대한법률구조공단 ☎ 132
📞 주택임대차분쟁조정위원회 ☎ 1644-5599
국토교통부는 임대차 관련 법률 해석을 명확히 하여 국민들의 혼란을 방지하고자 이러한 유권해석을 내렸습니다.
궁금한 점이 있으시면 위 기관을 통해 상담받으시기 바랍니다. 감사합니다. 😊
